• Cum pot cumpara casa sau apartament?

Informatii utile despre a cumpara apartament sau casa in Suedia

Cateva cuvinte care poate va ajuta.

Styrelse = conducere

Ordförande = presedinte

Bostadsrättsförening (Brf)  = organizatie  (nu asociatie)

Hyra intr-un Brf = månadsavgift = taxa lunara

Underhållsplan = plan de reparatii si renovari pentru exterior si casa scarilor

Brf. se ocupa de toate reparatiile care sunt in afara peretilor apartamentului tau (vopseste geamurile ap. tau doar afara) dar si de conductele de apa, canalizare, curent, care vin pana in ap. tau. In ap. e treaba ta.

E greu de spus daca e mai avantajos sa cumpari o casa sau un apartement in Suedia dar o sa va scriu la sfarsit cum au evoluat pretul in ultimii 10-15 ani in Suedia.

VA SUGEREZ SA NU CONSTRUITI O CASA NOUA DEOARECE TERENUL ESTE FOARTE SCUMP, IAR DACA SUNTE-TI NEVOITI SA VANDETI CASA DUPA 2-3 ANI DIN CAUZA SERVICULUI, MAI MULT CA SIGUR O VETI VANDE IN PIERDERE.

O sa scriu mai multe informatii despre reguli scrise si nescrise daca cumperi un apartement.

In Suedia poti cumpara un apartament doar printr-un  Brf.

BRF este o organizatie (nu asociatie) de locuinte cu statut de 20-40 de pagini.

Statulul unui BRF liber (de sin statator) are 20 – 25 de pagini iar un BRF legat de HSB are de obicei 30-40 de pagini.

SFATURI PRACTICE

Va sugerez sa NU CUMPARATI apartament intr-un BRF care apartine de HSB indifferent unde locuiesti in Suedia.

Daca locuiesti deja intr- un Brf care apartine de HSB incearca sa-l vanzi si sa cumperi un ap. intr-un Brf liber (de sine statator) cu economie mai buna si taxa lunara mai mica /mp.

Cheltuielile intr-un Brf cara apartine HSB sunt mai mari iar taxa lunara este de obicei mai mare cu 15-30 % pe metru patrat (mp) ca la un Brf liber din aceeas zona. De ce?

Pentru ca din cei 5, 7 sau chiar mai multe persoane din conducerea Brf.-ului cel putin unul este angajat al HSB-lui, este forte bine platit in comparatie cu ceilalti si de obicei cam dicteaza ce se face si mai ales cine face renovari in Brf, deoarece in acele 10-15 pagini in plus din statut serie de fapt despre regulile specifice HSB-ului.

DACA VREI SA CUMPERI UN AP. VERIFICI:

Situatia contabila (raportul anual) iar acolo te uti dupa

– datoriile (creditele) Brf-ului.

– cand expira sau se reinoiesc creditele, dobanzile aferente creditelor si altele

– ce sa facut si mai ales ce nu sa facut din planul de reparatii comform cu planului in vigoare.

– daca nu sa-au facut reparatiile necesare comf. planului, asta inseamna ca va creste taxa lunara mai mult decat ar trebui sa creasca in urmatorii ani si atunci ap. tau proaspat cumparat nu numai ca nu creste la pret dar poate sa si scada.

– de obicei  taxa lunara ar trebui sa creaca cu 2-3 % pe an dar sunt Brf care nu au crescut taxa lunara in ultimi 5 ani iar altele (mai ales care apartin de HSB) au crescut-o cu 30 % in ultimi 5 ani.

Daca ai locuit cativa ani in Suedia, stii bine suedeza, ai o meserie de ekonom, lucrezi in constructii sau in meseri tehnice incearca sa intri in conducere ca orcum ceilalti (probabil pensionari daca brf-ul este mic) care sunt deja in conducere de cativa ani, de obicei nu prea-i mai intereseaza cheltuielile Brf-ului.

In conducere trebuie sa te propuna cineva dar poti sa te propui si tu singur la cei care se ocupa cu alegerea persoanelor (valberedning) care candideaza la o functie de conducere in Brf. Cererea de candidare trebuie trimisa cu 5-6 (minim 4) saptamani inainte de adunarea generala, iar daca esti votat la adunarera generala atunci e ok, daca nu mai astepti un an si poate vii cu ceva propuneri prin care sa micsorezi cheltuieliie Brf-lui.

Nu e usor dar nu te lasa merita sa vezi cate cheltuieli anapoda se pot face de conducerea unui Brf.

Daca esti in conducere primesti si o retributie (nu mare, dar ar trebui sa fie cam cat chiria pe o luna) in functie de pozitie pe care o ai acolo.

DESPRE EVALUAREA APARTAMENTELOR.

O regula generala de evaluare valabila indiferent de orasul in care locuiesti si de zona in care locuiesti si pe care nu o gasesti scrisa nicaieri, o afli aici in premiera.

Sa presupumem ca ai nevoie de un ap cu 2 camere si ai gasit unul de 55 de metri patrati (mp). care e de vanzare la un anumit pret de pornire a licitatiei si ai vrea sa-l cumperi. Nu uitati ca toate calculele se fac doar la mp.

Te duci prin zona respectiva si te interesezi prin apropiere daca exista apartamente in care locuiesc oameni in ap. inchiriate la mana 1 (deci nu in Brf). Chiar daca nu gasesti la marimea de 55 mp nu conteaza deoarece vei calcula chiria la 1 mp si apoi o vei inmulti cu 55 mp si afli cat ar echivala chiria ptr. apartementul pe care tu vrei sa-l cumperi. Sa presupunem ca ap pe care tu vrei sa-l cumperi are o taxa lunara de 3 000 kr iar in zona apropiata (in raza de 100 -200 m ) daca ai inchiria un ap de 55 mp ar costa 5000 kr pe luna. In acest caz  taxa lunara este cu 2000 kr pe luna mai mica daca cumperi ap din Brf.

Astazi de obicei valoarea apartamentului pe care vrei sa-l cumperi este egala cu echivalentul diferentei de cherie inmultit cu 25 de ani, Adica. 2000 x 12 luni = 24000 x 25 ani = 600 000 kr. deci cu alte cuvinte i-ti amortizezi apartamentul in 25 de ani cu diferenta de cherie char daca-l vanzi cu 1 kr dupa 25 de ani.

In 2003 cand am cumparat eu apartamentul calculul si amortizarea se facea cu differenta de cherie pe 7-10 ani. Apartamentele care apartineau de HSB se dadeau si gratis prin anumite zone in Borås tocmai pentru ca diferenta de chirie era aproape inexistenta.

Prin 1995 erau multe apartamente pe care le cumparai aproape gratis, char si in Brf-ul in care locuies eu sa vandut un ap de 63,5 mp cu 1 kr iar apoi prin 2011 sa vandut cu 250 000 kr.

Probabil ca in centrul oraselor mari ca Stockholm, Göteborg, preturile sa fie mult mai mari si poate ca amortizmentul prin differenta de cherie sa ajunga si la 40 -50 de ani.

DESPRE CREDITUL BANCAR

De obicei apartamentele sau casele se cumpara cu credit (85 % din valoarea de cumparare cu dobana mai mica), printr-o firma de agenti imobiliari “mäklarfirma”.  Cei care au luat credit dupa 1-06-2016 trebuie sa amortizeze 2% ( pe an din valoarea totala a creditului) daca creditul depaseste 70% (din valoarea totala de cumparare) si 1% daca marimea creditului este intre 50% si 70% (din valoarea totala de cumparare), iar daca creditul este sub 50% atunci creditul nu trebuie amortizat (nici nu este recomandat, amanunte pe privat).

Informatii pe suedeza aici: https://www.sbab.se/1/privat/lana/bolan/bolan_-_sa_funkar_det/amortering.html

Acum 5-10 ani puteai sa cumperi ap.  chiar daca luai credit 100 % din valoarea apartamentlui, dar din 1-06-2016  cer bancile sa ai bani proprii ptr. ”avans” 15 % din valoarea ap-lui, dar char daca nu ai acesti bani poti sa inprumuti si pentru avans daca castigi bine (sub forma de credit ptr. nevoi personale), bineinteles cu dobanda putin mai mare, iar acest avans trebuie amortizati cat poti de repade. Dupa ce ai amortizat 50 % din suma totala, nu esti obligat sa amortizezi si restul de bani (dar poti sa o faci daca vrei), iar banca accepta sa-i platesti doar dobanda iar creditul este amortizat la vanzare ap. sau a casei.

OBS!!!!!!!!!!

Casele sau apartamentele se vand prin licitatie. La o anumita data si ora fixata de “mäklarfirma” se poate vedea ap. sau casa si se poate face oferta chiar acolo, iar dupa aceea prin telefon licitezi “cat te tine cureaua”.

Nu licita mai mult decat ai credit garantat de banca (lånelöfte) si mai ales nu semna un contract de cumparare daca nu ai creditul garantat de o banca. Cand semnezi contractul de cumparare trebuie sa platesti 10% din valoarea de cumparare, iar daca nu poti finanta casa sau ap. cumparat pierzi cel putin jumatate din avansul dat, iar sansa de a recupera tot avansul este inexistenta daca ai semnat contractul pintr-o firma de agenti imobiliari. “Mäklarfirma” motiveaza ca trebuie sa organizeze totul din nou si are tot dreptul sa-ti opreasca cel putin onorariul lor de 5% din valoarea de vanzare a apartamentului. Daca ap. se vande la o suma mai mica e posibil sa ti se opreasca tot avansul de 10% pe care l-ai platit, iar diferenta merge la vanzator pentru recuperarea pagubei datorita ofertei mai mici. Daca ai cumparat de la un privat (ceea ce este total ne recomandat aici in Suedia) e greu de spus daca mai primesti ceva inapoi.

Daca vrei sa vinzi o casa sau ap. e mai bine sa apelezi la o firma de agenti imobiliari, deoarece pretul de vanzare este marit cu cel putin 5% de abilitatea agentilor imobiliar. Taxa de vanzare pe care o plateste doar vanzatorul (aprox. 5% din valoarea de vanzare) este deductibila la declaratie (se scade din valoarea de vanzare) si platesti impozit aprox. 22% pe castig (evident daca vanzi cu castig).

DE CE AU CRESCUT PRETURILE ASA MULT IN ULTIMI 10-15 ANI?

– Pentru ca cei care detin blocuri si inchiriaza apartamentele au putut sa mareasca chiria cu 5-6% in fiecare an.

– Brf-urile au crescut chiriile cu 2-3 % pe an deoarece inflatia a fost chiar sub 2 %, iar cheltuielile nu au crescut mai mult in afara de energia necesara ptr. caldura si apa calda care a crescut cu minim 5-6% pe an in medie. Dobanzile au scazut in ultimi 10 ani iar Brf au facut economii importante la dobanzile platite.

Deci diferenta dintre taxa lunara platita pe luna si chiria platita la un ap echivalent inchiriat sa marit vertiginos char sa dublat in ultimii 10 ani iar asta a dus la marirea preturilor ap. in Brf.

Toata lumea din Suedia inprumuta intre 75 si 90 % din pretul apartamentelor, iar dobanda pe 2015-12-31 era putin sub 2 % pentru creditul echivalent cu 75 % din valoarea apartamentului fata de acum 10-15 ani cand dobanda era 4-6 %, ceea ce a dus la cresterea preturilor.

Eu am dat 40 000 kr pe un apartament de 63,5 mp si am renovat bucataria ptr. aprox. 20 000 kr in decembrie 2003.  La inceputul anului 2014 valora minim 500 000 kr, iar in mai 2017 un ap. identic deasupra mea sa vandut cu 830 000 kr cu bucatarie ne renovata.

Din Romania am avut studii tehnice la nivel mediu + liceu iar aici am invatat prin 2001 si economie (contabilitate), iar in perioada 2009 -2015 am facut parte din conducerea Brf-ului de 24 de apartemente in care locuiesc.

Din 2010 pana in 2015 am fost presedinte iar in perioada 2010 – 2013 am luat la ”puricat” toate contractele si am scazut cheluielile pe unele chiar si cu 50% ceea ce per total am scazut chieltuielile fixe si mobile cu aprox. 20%. Daca nu scadeam aceste cheltuieli plateam azi cu aprox. 20%  mai mult pe luna, iar apartamentul avea o valoare cu aprox. 150 000 de kr mai mica.

Am scazut cheltuielile de caldura cu aprox. 2000 kr pe an, pentru fiecare apartament fara sa scad caldura in apartament.  Cu toate ca nu am marit taxa lunara in ultimi 6 ani, ne raman aprox. 100 000 kr in plus in Brf fata de 2009. Taxa lunara la ap meu de 63,5 mp costa 2976 kr pe luna in care intra cablu TV si bredband prin komhem.
Pe un punct (acela cu banii ramasi disponibili ptr. renovari si intretinere) suntem deja cel mai bun Brf. din Borås.

Deci cu alte cuvinte conteaza enorm de mult daca sunt oameni competenti in conducere.

Energia necesara ptr. caldura si apa calda reprezinta aprox. 30% din cheltuielile totale (de fapt este si ar trebui sa fie cel mai mare post din cheltuielile totale la blocurile construite inainte de 1980)

Intr-un Brf. cu economie buna, in afara de faptul ca taxa lunara este mica, ar trebui ca aprox. 30% din taxa anuala (dupa ce se platesc toate cheltuielile incl. dobanzile la banca) sa ramana in Brf pentru chieluielile actuale si viitoate din planul de renovare si intretinere.

Acum daca tot aveti niste cifre dupa care sa va ghidati in calculele voastre tineti cont si de niste sfaturi pe care de obicei le intalnim la suedezi. Suedezii cand ajung la pensie vand casele pe care deja aproape le-au amostizat (au platt inprumutul la banca) si cumpara ap la bloc in Brf ca sa scape de munca pe care o ai acasa cu tunsul ierbii in curte vara si zapada iarna, munca cu intretinerea si curatenia casei (de obicei in casa ai o suprafata de 2 ori mai mare decat ai nevoie si necesita munca in plus). Daca mai ai minim 15 ani pana la pensie, ai familie mai mare, ai un hobi pa care-l poti materializa doar la casa, atunci poti sa-ti cumperi o casa, altfel va recomand ap. in Brf. Daca ai copii nu uita ca ei pleaca de acasa dupa varsta de 21 de ani si ramai doar cu nevasta intr-o casa mare.

Cel care cumpara un ap. detine parte egala cu echivalentul ap-lui in procente din valoarea totala a organizatiei (Brf-ului). Brf are nr. de inreg. (organisations nr) ca o firma si ia credite (daca are nvoie) in cazul renovarilor mai mari cum ar fi schimbarea ferestrelor si altele.

Cei care vin cu bani din alta tara pot cumpara casa daca o achita in totalitate chiar daca nu au munca dar este mult mai greu sa cumpere ap. deoarece nu sunt acceptati de conducere daca nu au munca (jobb) la alb. In Suedia nu poti cumpara ap. daca nu esti acceptat de conducerea Brf-ului.

In concluzie

Criza din 2008 nu a afectat pretul locuintelor in Suedia precum in SUA, Romania, Italia, Spania unde preturile au scazut chiar si la jumate de pret.

Pretul caselor cumparate in orase au crescut cu cel putin 100 % (cel putin s-au dublat) in ultimii 10-15 ani, dar apartementele au crescut cu mult mai mult.

Daca ai venit in Suedia doar la munca ptr. cativa ani cu gandul de a te reintoarce in Romania poti sa locuiesti in ap inchiriat, dar daca vei locui cel putin 10 ani te sfatuiesc sa-ti cumperi ap. sau casa in functie de zona in care locuiesti.

 OBS!

Informatii suplimentare specifice zonei si/sau orasului in care vreti sa cumparati apartament, precum si evaluarea economica a BRF-ului, primesc doar membri UNIUNII.

IA LEGATURA CU MINE la tel 0731-40 65 40 ptr. informtii suplimentare specifice zonei in care locuiesti.

A DEVENI MEMBRU IN UNIUNE

Avem nevoie de membrii in UNIUNE ca sa-i putem ajuta pe cei multi care ne contacteaza pentru diferite probleme (mai ales cu munca la negru). Pentru aceasta rog romanii de buna credinta (care nu fac parte din förening-urile UNIUNII) sa plateasca 10 SEK (coroane suedeze) in RUMÄNSKA FÖRENINGEN UNIUNEA (ptr. toata Suedia) (org. nr. 802502-6256)

Scopul acestui förening (organizatie, asociatie) este de a coagula romanii din Suedia intr-o UNIUNE A ROMANILOR.

Persoana de contact

AUREL Moraru (presedinte), tel 0731-40 65 40

Cotizatia de membru este 10 SEK (kr) de persona pe an si se plateste in Swedbank: Clearingsnummer: 80325, Konto: 4 305 6563, sau prin Swish la nr. 123 427 24 64

Membrii platitori pot fi incepand cu persoanele care implinesc (anul acesta) varsta de 7 ani.

Nu uitati sa va treceti numele, prenumele si orasul in care locuiti, ca sa stim cine plateste.

Acest material a fost redactat de Aurel Moraru, tel 0731-40 65 40

Copyright RRF